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大亞電子報-20220117-預售屋買賣 留意報稅模式等15則

 預售屋買賣 留意報稅模式

政府高度關注炒房行為,今年5月報稅要注意,會計師提醒,去年預售屋的所得稅申報,分為兩種模式,上半年屬於財產交易所得,須合併綜所稅報繳;下半年交易須報房地合一稅。

會計師表示,新的一年到來,稅制上出現不少變化,在個人稅的部分,今年免稅額、扣除額及課稅級距雖有調整,但其實明年報稅才會有感,今年5月申報2021年度綜所稅時,只會受到基本生活費上修影響。

值得注意的另外一個重點,則是去年7月1日開始上路的房地合一稅2.0,較舊版本全面進化,將預售屋的交易、符合一定條件的股權交易,皆納入課稅範圍,而且是採分離課稅,不再像以往一樣,會跟綜所稅一起報繳。

會計師指出,這意味著去年發生的預售屋交易,會分為二種課稅模式,6月30日前發生的交易案件,屬於財產交易所得,必須合併到今年5月的綜所稅進行申報;而7月1日之後的預售屋交易案,則會屬於房地合一課稅的範圍,採分離課稅制,稅率依持有期間而定,短期出售將被課徵35%或45%重稅。

除了預售屋之外,以往也有個人會以成立公司方式來持有、管理不動產,並以出售公司股權代替房地所有權。

會計師表示,由於個人交易未上市櫃公司股票,從去年開始恢復計入基本所得額課稅,因此成立公司持有不動產的架構,從去年7月1日開始,也納入房地合一2.0,採分離課稅。

會計師表示,採此種架構持有不動產的個人,若是在去年上半年出售脫手,也要在今年5月時,留意個人基本所得額的申報。

財政部中區國稅局表示,自從房地合一稅2.0改版上路以來,轄內的申報件數、報繳稅額都較去年上半年,明顯增加不少,亦優於前年同期表現;據了解,過去幾波預售屋聯合稽查取得的案件資訊,亦將由國稅局列管,於今年5月報稅季時,檢視納稅義務人是否如實申報。

2022-01-12 經濟日報

個人去年出售預售屋申報模式

出售時機

申報方式

2021年6月30日前

屬於財產交易所得,須併入今年5月綜合所得稅結算申報課稅

2021年7月1日後

採分離課稅,須於交易後30日內完成申報,依持有時間適用不同稅率

資料來源:經濟日報                      程士華/製表

 

都更房地持有期間 從寬計算

房地合一稅制架構下,給予參與都更者較寬鬆規定。財政部發布解釋令,針對私地主參與都更後,實際分配房地若多過應分配房地,符合兩條件時,多出來部分可比照應分配房地,以較為寬鬆方式計算持有期間,不過這部分放寬僅限一戶。

兩大條件包括,第一,必須是地主原本應分配部分不足一戶,因而增購為完整一戶的情況;第二,實際分配土地面積,不超過都更前原持有土地面積。

房地合一稅制下,取得時間、持有期間都有影響。其中為避免打擊都更,地主參與都更分回房地,若在五年內首次移轉登記,可適用20%稅率。

不過都更樣態多元,例如地主參與都更,實際分回房地,比按照權利變換規定的應分配房地還要多時,多出來的部分如何認定?財政部近期統一透過解釋令說明。

財政部指出,原則上個人以自有房地參與都更取得應分配房地,土地取得日以原本參與都更前的土地取得日為準,房屋取得日則以完成所有權移轉登記日為準。但若超過原應分配部分,多分配房地則以完成所有權移轉登記為準。

在計算持有時間時,原則上應分配房地持有期間,以原先參與都更前的土地持有期間為準;多分配房地則要從完成所有權移轉登記日到交易日為止。

不過若多分配的房地,是因應分配部分不足完整一戶,地主加價增購使其完整,此時若實際分配土地面積未超過都更前原土地面積,持有期間可放寬計算,比照應分配房地持有期間計算方式,不過以一戶為限。

財政部舉例,任先生2016年元旦取得A土地10坪並參與都更,換算應分配4.8坪土地、48坪房屋,2020元旦完工並辦完所有權登記,實際分配到B房地為6坪土地、60坪房屋,2021年元旦出售。

由於任先生案例中,分配後土地面積未超過原有的10坪,且是增購補足一戶,因此多分配的1.2坪土地、12坪房屋,就可比照應分配部分,以2016年元旦為取得日,至2021年元旦出售,持有期間為五年。

2022-01-09經濟日報

都更分回房地持有期間計算方式

分回部分

持有期間計算方式

應分配房地

原參與都更前的土地持有期間為準

多分配房地

 ● 完成所有權移轉登記日到交易日為止

 ● 但書:符合兩條件可比照應分配房地,以原土地持有期間為準,以一戶為限

1.應分配不足一戶,增購為一戶

2.實際分配土地不超過原有

資料來源:經濟日報                      翁至威/製表

 

捐贈公設保留地 可減稅

民眾若捐贈公共設施保留地,可在申報個人綜合所得稅時列舉扣除節稅。財政部近日預告110年度捐贈公設保留地計算基準草案,未能提出實際取得成本憑證的民眾,仍維持往年基準,以捐贈時公告土地現值的16%計算捐贈額度並列舉扣除。

財政部表示,預告期間為期兩個月,各界若有相關意見仍可提出,後續會再正式公告。

民間土地若依《都市計畫法》被指定為公設保留地,或經政府闢為公眾通行道路,這類土地實際上用途受到限制,價值也可能貶損,若地主不想繼續閒置,也可選擇將這塊地捐贈給政府,在申報綜所稅時若採用列舉扣除額,將可達到節稅效果。

財政部表示,若地主有保留原始購地契約、實際成本單據等,可主張原始購置價格,申報價值將可作為捐贈額度,列報為綜所稅列舉扣除額。

2022-01-09經濟日報

 

包租公擁91間房 補稅212萬

財政部已通令各區國稅局追查囤房大戶,中區國稅局昨(10)日指出,近日查到台中市一名醫師,在一中商圈擁房高達91戶,但近年來僅申報10萬元租賃所得,在本次囤房大戶專案中被盯上,在去年底二度補報,坦誠四年內漏報約530萬元租賃所得,共計補稅212萬餘元。

配合針對個人持有多戶房屋的所有權人的專案查核,國稅局官員表示,在這波專案當中,鎖定囤房大戶之後,都會先輔導這些個人房東,自行檢視過去幾年是否有短漏報租賃所得的情形,請他們主動補報並補繳稅款,以免面臨實際查稅後的裁罰。

官員表示,本次專案查到轄內一名納稅義務人,他是一名醫師,名下持有高達91間房屋,緊鄰台中一中商圈及學區,不僅將房屋出租給附近學生,還會租給自己員工,但是在過去四個年度,他只在2016年、2019年各申報5萬餘元租賃所得,令國稅局懷疑他有隱匿大筆房租收入。

第一次被通知補報時,這位包租公還是只申報部分收入,但國稅局比對租金行情,認為他還有隱瞞,再給他最後通牒,果然第二次就坦誠數百萬租金收入,補報過去四年未申報的78萬餘元、151萬餘元、159萬餘元及141萬餘元,租賃所得,合計總額約530萬元。

官員指出,本案算是在輔導之下主動補稅,因此可適用免罰條款,這位包租公僅須加計利息,補稅約212萬元,不會額外加罰;本次囤房大戶專案執行截至2021年底為止,中區國稅局共計輔導226位納稅義務人自行補報,補稅金額合計約1,427萬餘元。

官員強調,囤房大戶專案會持續追查至今年3月,提醒個人出租房屋的租金收入,應依《所得稅法》規定列報租賃所得,併入當年度綜合所得總額,向國稅局辦理結算申報。

2022-01-11經濟日報

 

加裝電梯是否課稅 各地有別

加裝電梯要不要課房屋稅,各地的規定有別,台中市政府地方稅務局表示,目前轄內有明確提供二類免稅規定,首先是僅供運送產品的貨梯,原則上可以免課房屋稅;其次,對於公寓、大廈的乘人電梯,則是視其規模決定課稅與否。

按《房屋稅條例》第3條規定,房屋稅是以附著於土地的各種房屋,以及可以增加房屋使用價值的建築物,作為課稅的對象。

稅務局表示,電梯及升降梯也是附著於房屋的設備,可增加房屋使用價值,原本便是屬於房屋稅課徵對象,不過在台中市,不同用途的電梯,目前設有免稅條款。

稅務局指出,如果電梯的用途主要供運送貨品,則與一般機器設備相同,無需課徵房屋稅;至於客梯,依台中市目前適用的規定,住家房屋裝設載客人數在六人(含以下),且所停階數在五停以下的客梯,目前都不會納入房屋稅的課徵範圍。

2022-01-11經濟日報

 

融資租賃購車 留意扣抵樣態

針對營業人融資租賃購車的模式,財政部近日函釋,訂出五類不得扣抵營業稅的要件,若符合五類可實質取得車輛所有權的租賃行為,在稅上將視為分期付款,租賃的進項稅額,比照直接購車的情形,不得扣抵銷項稅額。

依《加值型及非加值型營業稅法》第19條及同法施行細則第26條規定,營業人取得九人座以下非供銷售或提供勞務使用的自用乘人小客車,相關進項稅額不得扣抵銷項稅額。

財政部表示,營業稅法這項規定的用意,在於考量營業人採購乘人小客車,大多是為了給董事長、總經理等高階員工使用,因此跟「酬勞員工個人的貨物及勞務」性質相同,因此在法律上明訂,二者一樣不能扣抵銷項稅額。

財政部指出,然而在民間實務上,營業人不只會直接購車,也可能會用「融資租賃」的方式來取得車輛,針對融資租賃購車的樣態,本次財政部函釋歸納出五大類情形,認定為分期付款買賣性質,租賃過程支付的進項稅額,依規定不得扣抵銷項稅額。

第一,當租賃期間屆滿時,租賃車輛所有權,要移轉予承租人;第二,承租人於租賃期間,得行使購買租賃車輛選擇權;第三,租賃期間占該車輛的經濟年限,已達四分之三;第四,在租賃開始日,最低租賃給付現值,就已經達到租賃車輛公允價值九成。

第五類,則是概括條款,若有其他足資證明的證據,指出租賃車輛已移轉附屬於該車輛所有權,相關的所有的風險與報酬給承租人,也會如同上述四類情形,被視為分期購買而非租賃,因而落入不得扣抵銷項營業稅的範圍。

2022-01-11經濟日報

融資租賃購車進項扣抵限制

項目

內容

不得扣抵樣態

 ● 租賃期間屆滿時,租賃車輛所有權將移轉予承租人

 ● 承租人於租賃期間,得行使購買租賃車輛選擇權

 ● 租賃期間占該車輛的經濟年限,已達四分之三

 ● 在租賃開始日,最低租賃給付現值,就已經達到租賃車輛公允價值九成

 ● 其他足資證明該租賃,已移轉附屬於所有權相關風險與報酬給承租人

法源依據

《加值型及非加值型營業稅法》第19條規定,自用乘人小客車進項稅額,不得用於扣抵銷項稅額

資料來源:財政部                                     程士華/製表

 

小客車二情況抵營業稅

對於自用乘人小客車扣抵營業稅的限制,財政部指出,如果車輛不限於供高階幹部使用,且是由營利事業集中或統一管理,有機會照常抵稅。

財政部表示,近期函釋明確化營業人承租小客車,其進項不得用於扣抵營業稅的樣態,重點仍是放在這輛車是否用於「酬勞員工個人」,因此列出二項要件,符合者便有機會合法抵稅。

官員表示,符合二項要件的乘人小客車,便可確認其採購目的不是酬勞員工個人,若確實是供本業及附屬業務使用,在租用的過程中,所支付的進項稅額,便可以用來扣抵銷項稅額。

官員強調,本次函釋將扣抵要件明確化,未來會由國稅局進行實務判斷,舉例而言,就算公司內規未明訂該車用途,但實際用途仍是供董事長或總經理差勤使用,該車進項仍不得用於扣抵銷項;至於提供給不特定員工差勤使用的車輛,就有機會解套,未來得以抵減銷項稅額。

2022-01-11經濟日報

 

舊制勞退金 須足額提撥

勞動部勞動福祉退休司長謝倩蒨昨(11)日表示,國內仍有70萬勞工適用舊制勞退制度,雇主應依《勞動基準法》第55條規定,一次給付勞工舊制退休金。對於今年符合退休資格勞工,企業須於3月底足額提撥舊制勞退金,否則可罰9萬至45萬元。

她表示,適用舊制勞退制度勞工,符合自請退休要件有三種情況,一是工作15年以上年滿55歲;二是工作十年以上年滿60歲;三是工作25年以上。此外,依勞基法規定,強制退休為年滿65歲。換言之,符合上述四種情況,企業須於每年3月足額提撥舊制勞退金。

她舉例,2021年底雇主就要先檢視2022年有多少勞工符合上述自願退休及強制退休條件,並檢視企業舊制勞退專戶是否足夠給勞工退休金,若不足則須於3月底補足,以確保勞工退休可領到舊制勞退金。

謝倩蒨表示,2021年8.9萬家企業有舊制勞退之勞工,約有99.54%企業已於去年3月底足額提撥舊制勞退金,限期改善後,仍有30家企業未足額提撥而遭罰9萬至45萬元,其中,更有企業累犯而開罰到最高45萬元。

為保障舊制勞工退休金權益,立法院於2015年2月4日修正勞基法第56條第二項規定,雇主應於每年年底檢視次一年度成就退休條件之勞工所需退休金,並於次年3月底前補足勞工退休準備金差額,提撥至事業單位之勞工退休準備金專戶。她表示,歷年執行下來,企業足額提撥舊制勞退金比率愈來愈高,每年僅剩少數企業遭罰。

2022-01-12 經濟日報

 

主張調職出售 無法減稅

房地合一稅2.0上路後,中區國稅局表示,觀察常見的申報錯誤,發現常有賣家交易出售預售屋,主張工作調動等非自願因素尋求減免,但由於預售屋尚未實際入住,國稅局並不接受這類減免主張。

在房地合一稅2.0制度之下,持有二年內便出售房屋及土地,將課徵45%重稅;持有超過二年、未逾五年者,則依35%稅率課稅,但是對於部分非自願出售的情形,可以適用較輕的20%稅率,以免打炒房錯殺無辜。

官員指出,近來審查房地合一申報案件時,發現在2.0新制下,部分賣家出售預售屋,也會主張該間預售屋交易,符合財政部公告的調職、非自願離職等情形,希望適用較低的20%稅率。

官員表示,房地合一稅2.0的相關子法規中,已明訂因非自願離職而賣房,須滿足設籍、實際居住且無出租或營業使用等要件,才能以20%稅率計稅,因此若是未實際取得產權的預售屋交易,無法通過國稅局這關。

2022-01-12經濟日報

 

全球最低稅負制 門檻調整

關注國際稅改動態,財政部賦稅署長許慈美昨(11)日指出,根據全球最低稅負制新版範本,適用對象有稍作放寬,在連續四個年度間,有二年營收達7.5億歐元的企業集團,才須申報全球最低稅負。

公司治理專業人員協會、會計事務所昨日舉辦跨國稅務研討會,許慈美於會中分享我國因應OECD(經濟合作暨發展組織)租稅行動計畫的作為。

許慈美指出,財政部正密切注意OECD所推出的全球最低稅負制,該稅制原先是鎖定全年全球營收超過7.5億歐元的企業集團進行課稅,不過在新出爐的立法範本中,有放寬課稅資格,改為連續四個年度間,有二個年度達標的企業,才需要課稅。

公司治理專業人員協會理事長馬國柱表示,OECD去年底公布立法範本後,目前正由各國將其納入國內法,預估2023年上路。2022-01-12經濟日報

營業人買賣農地工廠稅務議題

項目

內容

產權狀態

礙於相關法令限制,土地、廠房可能會借名登記在他人名下

營業稅銷售額認定

 ● 出售借名登記的農地,視為出售債權(不動產登記請求權)的買賣行為

 ● 上述銷售額,應按出售價格開立統一發票給買受人

所得稅成本費用

借名登記不動產仍可申報原始取得成本,以及擴建、修繕、仲介費、土地增值稅等相關費用

資料來源:經濟日報                                          程士華/製表

 

借名登記不動產交易 須申報

針對營業人轉賣農地違章工廠的行為,中區國稅局表示,即便土地、廠房皆借名登記在他人名下,仍視為該營業人應稅的債權買賣行為,應申報營業稅及營所稅。

國稅局指出,依據財政部2012年函釋的規定,營業人購買農地,但礙於法令限制,須借名登記於他人名下,即便未取得該農地所有權,在出售該農地時,仍視為屬債權(不動產登記請求權)買賣行為,應按出售價格開立統一發票與買受人。

官員表示,日前查核轄內某公司2019年度營所稅結算申報案件,發現該公司於損益表營收調節說明欄位,寫了一筆出售資產600萬元,但當年度卻沒申報處分資產利益及損失。

實際調帳發現,該公司是在2013年間,以4,000萬元找一位王先生,買下台中市某地段土地、2017年間再買下建於該地的違章工廠,房地均借名登記於公司老闆配偶名下。

該公司後來擴建並修繕廠房後,2019年將土地及廠房打包,以6,000萬元出售給買家王先生,正式完成移轉登記。

官員表示,本案的土地、房屋雖然皆為借名登記,但仍符合財政部上述函釋規定,屬債權買賣行為,應按出售價格開立統一發票予買方。國稅局調查發現,該公司有高價低報的情形,明明出售金額為6,000萬元,卻只開出600萬元的發票,短漏營業稅270萬元。

另外,營所稅的部分,本案收入減除成本後,出售所得額約為1,600萬元,已按稅率20%補徵營利事業所得稅320萬元,在營業稅、營所稅方面,皆因短漏報,而被額外加罰。

官員表示,即便是借名登記的不動產,在計算所得時,仍可比照不動產,申報原始取得成本,以及擴建、修繕、仲介費、土地增值稅等相關費用,呼籲營利事業核實申報,以免違法挨罰。

2022-01-12 經濟日報

 

繼承農地漏報 連補帶罰

繼承取得農業用地,留意遺產稅的申報規定,中區國稅局表示,自以為免稅而未申報的案件,若經查獲不符免稅資格,不只會受到補稅,還可能遭額外裁罰。

官員表示,之前有位陳先生繼承爸爸留下的多筆農地,以為農地符合免徵遺產稅要件,當時就沒辦理遺產稅申報,然而國稅局後續查核時發現,其中好幾筆土地在被繼承人死亡前,早已變更為非農業用地,又不符合《農業發展條例》第38-1條的放寬適用規定,已不符合免稅資格。此案最後被核定補稅,土地價值合計有800萬餘元,繼承人被補稅加罰逾百萬元。

官員表示,當被繼承人死亡時,若遺有農業使用的農業用地,無論有無應納稅額,納稅義務人皆應於申報遺產稅時,列報農業用地扣除額,另外從遺產總額中扣除,再附上農地農用證明書,才能符合《遺產及贈與稅法》第17條免稅規定。

2022-01-12經濟日報

 

沙國台商 可避免雙重課稅

我國今年多了一個新的租稅協定夥伴國,中區國稅局表示,有在沙烏地阿拉伯做生意的台商,可以適用單邊營業利潤免稅的規定,避免在二地遭到雙重課稅。

官員指出,台沙租稅協定從2021年11月起生效,租稅協定優惠從2022年1月1日起開始適用,沙烏地商公司如對我國境內公司提供服務,或我國境內公司對沙烏地商公司提供服務,相關報酬皆有望適用營業利潤免稅的規定。

欲適用營業利潤免稅,須滿足其中一方企業,在另一方境內從事營業,但是在當地沒有常設機構,便不會被課稅。

以技術服務為例,假設有間沙烏地商A公司與我國境內甲公司於簽訂技術服務合約,每年定期派遣員工來台,提供甲公司提供技術指導服務,在台沙租稅協定中,認定是在任12個月期間內,合計在台提供服務達六個月以上,才構成常設機構;未達標者,則可以在台灣享營業利潤免稅。

2022-01-12 經濟日報

 

舊換新折讓 按訂價開發票

5G網路時代到來,中區國稅局提醒,電信業者若有推出換機折價方案,務必留意營業稅規定,舊機折讓部分,亦屬於交易代價的一環,營業人應以新手機定價全額開立統一發票、報繳營業稅,而非以回收舊機折讓後的價格,以免申報錯誤挨罰。

國稅局官員指出,依《加值型及非加值型營業稅法》第16條規定,營業人基於銷售貨物或勞務,而收取的全部代價,皆視為「銷售額」,按照立法意旨,這裡所稱的代價不限於價金。

因此,國稅局認為,營業人出售新手機,同時又估價回收消費者的舊手機,並以舊手機價款折抵新手機部分貨款,意味著舊機也有一定價值,這樣「以舊換新」的模式,符合以物換物的交換行為,依《統一發票使用辦法》第12條規定,營業人應於換出新手機時,開立統一發票及報繳營業稅。

換句話說,官員表示,通訊行、手機經銷商提供以舊換新折扣時,開給消費者的發票,不能只看折扣後的差額,而是要按出售新機的「定價全額」開立統一發票。

舉例來說,A通訊行銷售一支時下熱門新機,定價為30,000元,並提供以舊換新優惠,客戶黃小姐自備價值5,000元的舊手機,與店家換購新機,再補25,000元差額。

官員表示,在此案例中,A通訊行所收取的25,000元,以及舊手機折價5,000元的部分,二者皆屬於銷售新手機取得的代價,因此在營業稅上,應於售出手機時,開立30,000元統一發票交付買受人,並依規定報繳營業稅。

國稅局指出,如果營業人不熟悉相關規定,已經錯誤開立統一發票金額,涉及違章漏稅情形,可以在未經檢舉、未經稅捐稽徵機關或財政部指定人員進行調查前,主動補報並補繳所漏稅款及加計利息,便可以免受裁罰。

2022-01-14經濟日報

手機以舊換新營業稅規定

項目

內容

銷售額認定

銷售額的認定不以價金為限,以物換物亦視為銷售額的一部分

發票開立義務

 ● 營業人應按出售新手機定價全額開立統一發票、報繳營業稅

 ● 若僅以換機後差額部分開立發票,恐涉及短漏報銷售額及營業稅

資料來源:財政部                                     程士華/製表

 

防寺廟不動產淪私產 修法兩年內更名登記

行政院會昨(13)日修正「宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例」,讓符合條件且有需求的宗教團體,可經程序後逕為囑託地政機關辦理更名登記,不能更名者則辦理限制登記,以避免宗教團體不動產淪為私產、減少宗教團體私權爭訟。

由於過去宗教團體購置或受贈不動產,因以自然人名義登記,導致不知情的第三人或其繼承人與宗教團體間,發生產權歸屬糾紛,藉由暫行條例訂定,以囑託不動產更名登記或限制登記之簡便行政作為,釐清權屬,讓宗教團體的財產不淪為私人所有。

內政部說明,符合條件、有需求的宗教團體,可備妥不動產登記名義人同意書與取得不動產相關證明文件,經主管機關審認權利歸屬無誤後,逕為囑託地政機關辦理更名登記。

內政部說明,若為不能更名者,則可辦理限制登記,以達到保全宗教團體財產的目的,未來將可減少宗教團體的私權爭訟。內政部也說明,為該條例期限為經立法院三讀通過後的兩年內有效。

內政部強調,宗教團體與不動產登記名義人之間,如果有產權爭議,仍須交由司法確定其權利歸屬。

2022-01-14經濟日報